Spanske boliglån og omkostningerne

Når vi har diskuteret din finansielle situation og dit behov vil du skulle vælge imellem et fastforrentet eller variabelt boliglån. Dette er lidt sværere at rådgive om da det afhænger af din risikoprofil og din tidshorisont. Nedenfor kan du se en forklaring på de forskellige tilgængelige lånetyper og omkostningerne ved processen i Spanien.

Fastforrentet boliglån v Variabelt boliglån

Fastforrentet boliglån
I et fastforrentet boliglån forbliver renten fast gennem hele lånets løbetid. Dette kan være det rigtige valg, hvis man vil være sikker på den månedlige ydelse.

Variabelt boliglån
I et variabelt boliglån varierer renten og reguleres således med et specifikt indeks (typisk Euribor). Rentetreguleringen sker normalt hvert halve eller hele år. I visse variable lån kan man få en fast rente i de første år af lånet (typisk 2-5 år) og herefter overgår det til at være rent variabelt (fx. Euribor+1%). Når man overvejer et variabelt lån er der 2 aspekter man bør holde sig for øje, nemlig indekset og marginen:

1.  Indekset: De fleste spanske banker vil bruge EURIBOR med justering hver 6 eller 12 måneder. EURIBOR står for ”Euro Interbank Offered Rate”. Hvor ofte lånet justeres er vigtigt i forhold til stabiliteten i afdragene.

2.  Marginen: Det koster penge at give lån, så marginen indikerer bankens omkostninger og profit på lånet. Den varierer naturligvis fra bank til bank og fra kunde til kunde, men også den generelle økonomiske situation har indflydelse herpå.

Der findes også andre typer boliglån i Spanien. Bl.a. lån som er et mix imellem fastforrentet og variabelt. Disse lån starter typisk med en fast rente i fx 5 år og overgår derefter automatisk til et variabelt lån. Afhængigt af din specifikke situation vil denne type lån være mere eller mindre relevant.

I Spanien kan man normalt forbedre renten på boliglånet ved at tilkøbe forskellige produkter igennem banken, som fx forsikringer. Det er typisk, at man tilkøber livs- og husforsikring i starten for at opnå et bestemt tilbud. Disse spidsfindigheder er dog også noget som vi kan være behjælpelige med at rådgive omkring – det drejer sig basalt set om at analysere, hvad der kan betale sig og hvad der økonomisk ikke giver mening.

Mere information

Omkostninger

Der er en del omkostninger forbundet med den process det er at købe en ejendom og få et boliglån i Spanien. Normalt påregner vi mellem 12-15% af købsprisen som omkostninger. Tallet varierer bl.a. fordi nogle af disse omkostninger er faste og derfor forbliver uændret uanset købsprisen, hvilket normalt resulterer i en højere procentmæssig omkstning ved køb af billigere ejendomme. Omvendt er der i visse spanske regioner en højere ejendomsskat når prisen overgår et bestemt niveau, hvorfor dyrere ejendomme også kan have en relativ høj procentmæssig omkostning.

I Spanien skal bankerne også oplyse den samlede årlige omkostning i procent. Dette tal kaldes TAE på spansk (se forklaring i vores ordliste) og inkluderer altså ikke kun selve renten, men også alle de til boliglånet relaterede omkostninger. Tallet er vigtigt da det giver en bedre ide om den reelle omkostning som lånet har. Samtidig er det dog et estimeret nummer som bl.a. tager for givet, at lånet varer den fulde løbetid, hvilket i sagens natur ikke altid er tilfældet.

Bank gebyr

  • Åbnings gebyr: normalt 1-2% af lånets beløb
  • Førtidig indfrielsesgebyr: Det maximale Spanske banker må opkræve er 0,5% de første fem år af lånets løbetid og 0,25% herefter. Dette er typisk noget som vi vil forsøge at forhandle ud af kontrakten, således at kunden har større frihed.
  • Rente kompenseringsgebyr: Dette gebyr er kun gældende for fastforrentede lån. Det er et gebyr som bankerne kan opkræve ved indfrielse (hel eller delvis) af boliglånet, hvis den faste rente, der tilbydes i det øjeblik at man tilbagebetaler, er lavere end den man har på sit boliglån. På denne måde sikrer banken sig selv imod tab ved ændringer i renten.
  • Gebyr for omlægning af boliglån: normalt 1% af det tilbageværende lån

Administrations gebyr:

Valuering, tinglysningsafgift, notar og “gestoria” gebyr. Notaren vil forberede to skøder, et for ejendommen og et for boliglånet og der er et separat gebyr for hvert skøde.

Skat

  • Ejendomsskat i Spanien varierer fra region til region og den er også forskellig afhængigt af, om du køber en eksisterende eller nybygget ejendom. For eksisterende ejendomme hedder skatten ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) hvor den for nybyggeri hedder IVA (svarende til MOMS). Disse skatter er normalt i omegnen af 8-10% af ejendomsprisen og udgør således en markant udgift, som er vigtig at have med i sit regnestykke over udgifter.
  • Boliglånsskat, i Spanien kendt som AJD (Actos Juridicos Documentados) varierer også fra region til region. Den reelle omkostning udgør normalt i mellem 1,5% og op til 2% af boliglånets størrelse og var førhen kundens ansvar. I november 2018 ændrede den spanske regering lovgivningen på området, så det nu er bankernes ansvar at betale AJD skatten, hvilket i sagens natur betyder en mærkbar besparelse for kunden. Endnu en lovændring fra juni 2019 betyder at de andre boliglånsrelaterede omkostninger også bliver dækket af bankerne, således at det nu kun er valueringsomkostningerne og åbningsgebyret som kunden er ansvarlig for at betale.

Nedenfor ses et eksempel, i overensstemmelse med den nye lovgivning, over udgifterne forbundet med optagelsen af et boliglån og køb af ejendom i Spanien. Boliglånet er på 100.000€ og købsprisen er 175.000€. I dette eksempel udgør den samlede udgift 9.61% af købsprisen (eksemplet er fra Mallorca).

Omkostninger ejendomOmkostninger boliglån
Ejendomsskat14,000€Boliglånsskat (AJD)0€
Notar gebyr for skøde (ejendom)720€Notar gebyr for skøde (boliglån)0€
Tinglysningsafgift505€Tinglysningsafgift0€
Gestoria” afgift (forvaltning)232€Gestoria” afgift (forvaltning)0€
Sub-total15,457€Åbningsgebyr (banken)1,000€
Valueringsafgift360€
Sub-total1,360€
TOTAL €16.817

Det er i øvrigt værd at bemærke at AJD ikke udelukkende gør sig gældende på boliglån, men også på nybyggeri, dvs. kunden både betaler MOMS og AJD når det drejer sig om nybyggeri. AJD skatten på nybyggeri varierer også fra region til region. Den reelle omkostning udgør normalt i mellem 0,5% og 1,5% af købsprisen på ejendommen, så det er en vigtig faktor at medtage i sine udregninger for at undgå ubehagelige overraskelser.

Et virkeligt eksempel på omkostningerne

Kontakt os

Den bedste måde at komme i kontakt med os på er ved enten at sende os en e-mail på
spain@spectrum-mortgages.com

Eller ringe til en af os på et af de følgende telefonnumre
Kontor: +34-971696292
Christian (taler dansk): +34-695289181
Patricia (taler dansk): +34-699782980

Alternativt kan du udfylde formularen og trykke indsend.

Mortgage Calculator

*Please note that the new Spanish mortgage law which came into force on the 1st of June 2019 is going to have an effect on many aspects of the mortgage process in Spain. This includes timeframes and eligibility depending on origin of income and residency status. We are working on updating our information. In the meantime, please contact us via phone or e-mail for the most recent information available. Thank you.

Blog

Ingen resultater fundet

Siden du anmodede om kunne ikke findes. Prøv at præciser din søgning, eller brug navigationen ovenfor til at lokalisere indlægget.